CIB flits: Worst case scenario voor syndici voltrekt zich: verbod op fysieke én hybride algemene vergaderingen

Corona-update

Worst case scenario voor syndici voltrekt zich:

Verbod op fysieke én hybride algemene vergaderingen

• Fysieke en hybride algemene vergaderingen binnen mede-eigendom verboden
• Enkel zuiver digitale vergaderingen mogen nog
• Overmacht inroepen wanneer digitale AV's niet mogelijk zijn
• CIB Vlaanderen dringt aan op versoepelde schriftelijke besluitvorming en mogelijkheid tot uitstel

Het Overlegcomité besliste afgelopen vrijdag tot een absoluut verbod op privé-bijeenkomsten. De voorbije dagen was onduidelijk wat de impact hiervan is op algemene vergaderingen in appartementsgebouwen. Op aandringen van CIB Vlaanderen, Federia en het BIV is daar nu klaarheid in gekomen: het Overlegcomité beschouwt een algemene vergadering als een privé-bijeenkomst.

Het resultaat van dit alles: mede-eigenaars en syndici worden geconfronteerd met een absoluut verbod op algemene vergaderingen, zonder werkbare alternatieven. Alleen een 100% digitale algemene vergadering is mogelijk. In de overgrote meerderheid van de gevallen is dit echter geen optie: de aantallen zijn te groot, mede-eigenaars die digitaal minder ‘mee’ zijn vallen uit de boot, … De schriftelijke besluitvorming doorlopen met unanimiteit kan in theorie ook, doch dit biedt geen enkel soelaas wegens praktisch onwerkbaar.

Concreet: alle algemene vergaderingen voor de voorzienbare toekomst moeten geannuleerd worden. De besluitvorming valt stil. De syndicus en de mede-eigenaars bevinden zich daarbij in een absolute overmachtssituatie.

Overmacht

Deze overmacht houdt in:

• De annulatie van alle algemene vergaderingen van de komende weken
• Het Overlegcomité interpreteert de Pandemiewet als volgt: het KB primeert tijdens haar werkingsduur. Op grond daarvan beargumenteert het OCC dat alle algemene vergaderingen uitgesteld kunnen worden tot na de periode waarin het KB met de veiligheidsvoorschriften van kracht is. Nadien zouden ze ‘ingehaald’ moeten worden.
• Het mandaat van de syndicus, van de leden van de Raad van Mede-Eigendom, van de commissarissen van de rekeningen, … moet o.i. wegens overmacht als verlengd worden beschouwd. Elke andere interpretatie zou impliceren dat gebouwen zonder syndicus, Raad, commissarissen, … vallen, waardoor niemand nog het beheer waarneemt en niemand bevoegd is om na de overmachtsperiode een algemene vergadering samen te roepen.
• Voor het nieuwe werkjaar wordt best gewerkt met voorlopige twaalfden. Gelet op de overmachtssituatie is dat de enige realistische piste om het goed beheer van het gebouw te blijven borgen.

Andere mogelijkheden zijn er gewoonweg niet. Sowieso is het al bijzonder kwalijk dat de besluitvorming in veel gebouwen zal stilvallen. Renovatieprojecten komen on hold, beslissingen over investeringen worden uitgesteld, mede-eigenaars kunnen niet meer formeel met elkaar van gedachten wisselen over de aanwending van de gemene delen en beslissingen nemen, huishoudelijke reglementen kunnen niet aangepast worden, …

Opinie CIB Vlaanderen

Dat deze beslissing ons met verstomming heeft geslagen, is nog een understatement. Een algemene vergadering is toch op geen enkele wijze te beschouwen als een privé-bijeenkomst? Tijdens de hele coronacrisis is een algemene vergadering altijd als een professionele activiteit aanzien. Waarom men daar nu op terugkomt, is een raadsel.

Het zijn vooral de mede-eigenaars en de appartementsbewoners die daardoor geraakt worden. Evenzeer slachtoffer zijn alle sectoren die afhankelijk zijn van de besluitvorming in appartementsgebouwen: denk maar aan wie werken kan/wil uitvoeren zoals aannemers, architecten, planbureaus, …

De beslissing is tenslotte een kaakslag voor de syndici, die er sinds maart 2020 alles aan doen om de besluitvorming lopende te houden en mede-eigenaars op een veilige wijze samen te brengen. Ook hybride vergaderingen zijn verboden. Je kan geen vergadering organiseren waarbij slechts één of twee mede-eigenaars fysiek aanwezig zijn en de anderen digitaal volgen.

Laat die hybride vergaderwijze nu net één van de nieuwe en meest werkbare oplossingen zijn om in de huidige tijden de veiligheid te maximaliseren én toch met betrokkenheid van zoveel mogelijk mede-eigenaars beslissingen te nemen. Ook dat negeert het Overlegcomité. Waarmee natuurlijk geraakt wordt aan de rechten van mede-eigenaars die digitaal minder ‘mee’ zijn.

Bron: CIB Nieuwsflits - cib.be