Tijdelijke aanpassing indexeringen huurprijs

Afgelopen donderdag kondigde minister-president Jan Jambon in zijn septemberverklaring aan dat de mogelijkheid tot huurindexatie beperkt wordt voor energieverslindende woningen. Zaterdag keurde het Vlaamse Parlement de regelgeving reeds goed. De maatregel trad op diezelfde dag in werking en geldt dus van 1 oktober 2022 tot 1 oktober 2023.

De regeling is van toepassing op alle woninghuurcontracten, zowel deze die vallen onder het Vlaams Woninghuurdecreet (afgesloten vanaf 1 januari 2019) als de Woninghuurwet (afgesloten voor 1 januari 2019). Het geldt echter niet voor studentencontracten.

Als lid van CIB konden wij dan ook vandaag al vernemen hoe dit allemaal exact in elkaar zal zitten en zijn er antwoorden beschikbaar voor de meest prangende vragen;

Wat als de verhuurder geen EPC heeft bijvoorbeeld? Wat na 30 september 2023? Wat als de verhuurder een EPC heeft van voor 1 januari 2019, waarop nog geen label staat?

Concreet:

• Als de verhuurder beschikt over een EPC met label A+, A, B en C mag er maximaal aan 100% geïndexeerd worden. In dat geval verandert er dus niets
• Als de verhuurder beschikt over een EPC met label E of F mag er niet geïndexeerd worden
• Als de verhuurder beschikt over een EPC met label D mag er maximaal aan 50% geïndexeerd worden

Deze regeling is sinds zaterdag integraal van toepassing. Wij mogen dus niet langer zomaar brieven met een verzoek tot indexatie uitsturen, zonder rekening te houden met deze regels. (indien u deze wel reeds automatisch zou gekregen hebben, neem dan contact op met ons kantoor).

Wat als er geen EPC beschikbaar is?

Dan mag er niet geïndexeerd worden, totdat de verhuurder wel een EPC (met een voldoende laag label) voorlegt. De verhuurder kan dus ‘tussentijds’ een EPC laten opmaken. Als dat EPC vervolgens een label A+,A, B of C bevat, mag de verhuurder 100% indexeren. Idem in geval van de realisatie van een renovatie/werken om de energiezuinigheid te verbeteren. Als dat leidt tot een beter EPC mag er opnieuw geïndexeerd worden.

Aandachtspunt is wel dat de verhuurder dan niet kan teruggaan in de tijd. Normaliter is in het woninghuurrecht voorzien dat een verzoek tot indexering maximaal drie maanden kan teruggaan. Die regel is nu niet langer van toepassing. Een verzoek tot indexering vanwege de verhuurder kan niet teruggaan in de tijd, aangezien voorafgaand aan het voorleggen van een EPC met een voldoende goede score een verbod tot indexatie gold.

Wat na 30 september 2023?

Op dat ogenblik loopt de regeling ten einde en wordt er teruggekeerd naar de volwaardige indexatie, zonder link met energielabels.

Maar, bij ‘energieverslindende woningen’ zal de verloren gegane indexatie niet achteraf ingehaald kunnen worden. Om dat te bewerkstelligen wordt er een ‘correctiefactor’ toegevoegd aan de indexatieformule. Het gevolg is dat de indexatie die de verhuurder kan vragen alleen rekening houdt met het indexatiecijfer van dat moment, zonder dat de gestegen index uit de periode 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023 in aanmerking wordt genomen.

Correctiefactor energielabel D

Als de huurovereenkomst verjaarde tussen 1 januari 2022 en 30 september 2022, wordt de correctiefactor verkregen door toepassing van de formule: (indexcijfer 2022/indexcijfer 2023) x [1 + 50% x (indexcijfer 2022/indexcijfer 2021-1)].

• Het indexcijfer 2021 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2021 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
• Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
• Het indexcijfer 2023 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2023 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Als de huurovereenkomst verjaart tussen 1 oktober 2022 en 31 december 2022, wordt de correctiefactor verkregen door toepassing van de onderstaande formule: (indexcijfer 2021/indexcijfer 2022) x [1 + 50% x (indexcijfer 2022/indexcijfer 2021-1)].

• Het indexcijfer 2021 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2021 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Correctiefactor energielabel E en F (of geen EPC)

Als de huurovereenkomst verjaarde tussen 1 januari 2022 en 30 september 2022, is de correctiefactor het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2022, gedeeld door het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2023.

Als de huurovereenkomst verjaart tussen 1 oktober 2022 en 31 december 2022, is de correctiefactor het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2021, gedeeld door het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2022.

De Vlaamse regering heeft nog niet verduidelijkt of deze correctiefactoren naderhand wegvallen van zodra de verhuurder een EPC met een voldoende laag label voorlegt.

Wat als de verhuurder een EPC heeft van voor 1 januari 2019, waarop nog geen label staat?

Aan de CIB-studiedienst werd bevestigd dat je dan de omrekening mag maken naar een label op basis van het EPC-kengetal, uitgedrukt in kWh/m².

In dat scenario zou gelden:

• Indexering aan 100% bij energiescores tot en met 300kWh/m²
• Indexering aan 50% voor energiescores tussen 301kWh/m² en 400kWh/m²
• Geen indexering voor energiescores hoger dan 400kWh/m²

Indien er tussentijds werken zijn uitgevoerd aan de woning zal het immers ten gunste van de verhuurder zijn om een nieuw EPC aan te vragen, daar de verwachting kan zijn dat de energiescore lager zal liggen.

Noteer: de huurindexatieformules in softwarepakketten en op de website van Statbel is nog niet aangepast aan de wijzigingen.

Op de website van de Vlaamse overheid staat nu ook een beknopte FAQ.

In dit interview op Radio 1 kan je Vlaams minister van Wonen Diependaele zelf één en ander horen uitleggen.

Bron: CIB.BE