Nieuwe woonkwaliteitsnormen vanaf 2021

Vanaf 1 januari 2021 geldt er een andere beoordeling inzake de woningkwaliteitsnormen. Een woningcontroleur die vandaag in een woning een probleem vaststelt, kent daar 1, 3, 9 of 15 strafpunten aan toe, naargelang de ernst van het probleem. Vanaf 15 strafpunten is een woning ongeschikt. Vanaf 2021 wordt er niet meer met strafpunten gewerkt maar wordt de ernst en de impact van elk gebrek op zich beoordeeld in het technisch verslag.

Er komen drie categorieën van gebreken:

• een klein gebrek (cat. 1),
• een ernstig gebrek zonder gevaar (cat. 2, leidt tot ongeschiktheid)
• een ernstig gebrek met gevaar (cat. 3, leidt tot ongeschiktheid en onbewoonbaarheid).

Een woning kan een conformiteitsattest krijgen als ze minder dan 7 gebreken cat. 1 heeft en geen enkel gebrek van categorie 2 of 3.
Bijna alle gebreken die nu bestaan, bestaan nog steeds in 2021.

Een beperkt aantal gebreken is verdwenen, andere zijn toegevoegd. Zo zal het ontbreken van rookmelders gequoteerd worden als een gebrek in cat. 2 (een ongeschiktverklaring dus waarbij het probleem verholpen moet worden alvorens te kunnen verhuren). Meer info vind je op deze pagina van de overheid.

Belangrijkste wijzigingen:

• Vocht: Huidige systeem maximaal 9 strafpunten. In het nieuwe systeem is een categorie II of III mogelijk. De beoordeling van vocht aan het plafond van de gemeenschappelijke delen van een gebouw is nu ook mogelijk.
• De rookmeldersverplichting zit in de nieuwe regelgeving ook in het technisch verslag op gebouw- en woningniveau. Dit wordt gequoteerd met een gebrek van categorie II. Om een conformiteitsattest te verkrijgen is het nu ook al nodig om aan de rookmeldersverplichting te voldoen, vandaar de categorie.
• In deel B en C is een nieuwe rubriek toegevoegd: ‘andere veiligheids- en gezondheidsrisico’. Hier is enkel een categorie III-gebrek mogelijk. Vaak gaat het om zaken die geen rechtstreekse link hebben met een gebrek en zal er doorgaans een vaststelling nodig zijn van een expert.
• Het water aan de gootsteen moet nu ook drinkbaar zijn (leidingwater of attest en geen loden leidingen). Dit is een gebrek van categorie III
• Verwarming: momenteel moet de plaatsing van een vast verwarmingsapparaat mogelijk zijn (in zelfstandige woningen). In de nieuwe regeling moet een vast verwarmingsapparaat aanwezig zijn in minimaal een leefkamer (categorie III). De mogelijk om er een te plaatsen volstaat dus niet.
• Energetische prestatie: momenteel moet er aan de dubbelglas- en dakisolatieverplichting voldaan worden. Het nieuwe technisch verslag voorziet een terugvalpositie in het geval er een EPC is met een voldoend laag kengetal (afhankelijk van type woning). Voor dakisolatie is dit nu al sinds 1/1/2020. Nieuw is ook dat (in het geval er geen EPC is of de score voldoet niet), men zal moeten aantonen dat er effectief dakisolatie is om een quotatie te vermijden. Momenteel wordt dit niet gequoteerd als de aanwezigheid niet vast te stellen is.
• Specifiek voor studentenkamers: de fietsenberging is niet meer verplicht, net zo min als de aanwezigheid van een gemeenschappelijke leefruimte.
• Voor kamers is er enkel een verplichting voor dubbele beglazing. Er is geen dakisolatieverplichting. Een terugvalpositie naar EPC-score bestaat ook niet, aangezien er geen EPC’s voor kamers worden afgeleverd.
• Nog specifiek voor kamers is de wijziging van de toewijzing van gebreken en overschrijding van de objectieve bezettingsnorm in gemeenschappelijke functies. Aangezien er niet meer met strafpunten wordt gewerkt, werd de werkwijze aangepast. Hierbij is het belangrijk dat er voldoende conforme functies zijn voor de objectieve bezettingsnorm van de woning. De exacte en uitgebreide manier van toewijzen zal terug te vinden zijn in het nieuwe technisch handboek, dat in de tweede helft van dit jaar opgeleverd zal worden.

Ook het EPC weegt zwaarder!

Vanaf 1 januari 2021 zal de woningcontroleur voor de beoordeling van de vereiste van dubbele beglazing ook rekening houden met de energiescore van de woning, zoals vermeld op het EPC. Het ontbreken van dubbele beglazing wordt niet aangekruist op het technisch verslag als de energiescore van de woning lager ligt dan de door de Vlaamse regering vastgestelde grenswaarde. Deze grenswaarden zijn:

• 600 kWh/m² voor een open bebouwing
• 550 kWh/m² voor een halfopen bebouwing
• 450 kWh/m² voor een gesloten bebouwing
• 400 kWh/m² voor een appartement

Daarnaast is er ook een nieuw technisch handboek Woningkwaliteit ter beschikking. Dit bevat de regels die elke woningcontroleur vanaf 1 januari 2021 moet volgen bij het uitvoeren van woningonderzoeken en het beoordelen van (de ernst van) woningkwaliteitsproblemen. Dit gedetailleerde document bevat technische toelichtingen, voorbeelden in van woningkwaliteitsproblemen, foto’s van bepaalde situaties etc. en is hier online te raadplegen.

Bron: BIV.be